Так ли выгодны инвестиции в недвижимость?

За последние десятилетия экономика России не радовала население стабильностью. В то же время периоды экономического роста позволили накопить сбережения немалому количеству наших граждан. Негативный опыт, полученный советскими семьями при сгорании вкладов в Сберкассах, и отсутствие доверия к банковской системе страны в последующие годы привели к формированию определенных предпочтений россиян в вопросах вложения свободных денежных средств.
Таким выбором для многих стала недвижимость. Квартиры приобретались не для решения проблем с жильем, а как актив, который гарантирует сохранность средств. Если квартира доставалась в наследство, даже если она была не нужна, ее оставляли в собственности по той же причине. Долгое время такой выбор мог считаться правильным.

Сохранение сбережений всегда было важнейшей задачей для людей. Это позволяет банкам привлекать депозиты под проценты, которые зачастую не позволяют покрыть инфляцию. Например, максимальная ставка по срочным вкладам в Сбербанке на момент написания этого текста – в феврале 2017 года, составляла 2,3%-6,23% в зависимости от депозита. По официальным данным Госкомстата, в 2017 году потребительские цены на товары и услуги показали прирост на 5,39%. Если взять наиболее доходный из вкладов Сбербанка – «Сохраняй», то для сопоставимых с вложением в недвижимость условий – сумма вклада – от 2000000 руб., срок вклада – 3 года, процентная ставка составит 5,5% годовых. Воспользовавшись, например, этим калькулятором, мы наглядно увидим, что за весь период, с учетом инфляции, на таком вкладе можно заработать 6581 рубль.
Но, в нормальных условиях, смысл инвестирования в том и состоит, чтобы, оценив приемлемость рисков, выбрать вариант вложения средств, который принесет наибольший доход. Доход от владения недвижимостью может достигаться за счет сдачи ее в аренду и роста стоимости объекта недвижимости. При этом есть одно принципиальное отличие от открытия депозита. Такие инвестиции всегда сопряжены с дополнительными расходами, связанными с владением активом. Рассмотрим данные факторы, влияющие на доходность вложений в недвижимость.

По данным годового отчета «Домофонда», динамика цены предложения на все квартиры на вторичном рынке Московской области в IV квартале 2016 г. по сравнению с IV кварталом 2015 г. снизились на 5,8%. Динамика стоимости аренды по данным того же отчета за аналогичный период составила -1,2%. Это было обусловлено общей экономической ситуацией в стране и избытком на рынке неликвидного жилья.
Расходы, связанные с содержанием квартиры включают уплату налога на имущество, ремонт и, при отсутствии арендатора, коммунальные платежи.
Планировка 3-к. квартиры в доме серии П-44Рассмотрим эффективность вложений в недвижимость на примере трехкомнатной квартиры в доме распространенной серии П-44 площадью 72,4 кв.м. в г. Королев. По данным базы ЦИАН, на 19.02.2017, продавалось 8 таких квартир по цене от 6,33 млн. руб. до 7,4 млн. руб. Средняя цена квартиры составила 6,8 млн. руб. При этом, в 2016 году, по данным указанного выше отчета «Домофонда», стоимость таких квартир снизилась на 1,2%.
Кадастровая стоимость, которую можно узнать на сайте Росреестра, для такой квартиры составляла на 01.01.2016 г. (данные на 01.01.2017 на момент написания статьи отсутствуют) 6,7 млн. руб., что, в целом, соответствует рыночной цене. Ставка налога на имущество физических лиц для «жилых помещений, кадастровая стоимость каждого из которых не превышает 300 млн. рублей» составила в 2016 году 0,1%.
В аренду, также по данным базы ЦИАН на 19.02.2017, в Королеве сдавалась только одна такая квартира за 35000 руб. в месяц. Всего квартир с аналогичными параметрами сдавалось три, по цене от 31000 до 35000 рублей в месяц. Средняя стоимость аренды составила 32000 руб. в месяц. Если деятельность физического лица по сдаче имущества в аренду не отвечает критериям предпринимательской деятельности, то доходы, получаемые от сдачи в аренду квартиры, будут облагаться налогом на доходы физических лиц по ставке 13%.
Сумма расходов на жилищно-коммунальные услуги, без учета платежей, сумма которых определяется на основании индивидуальных приборов учета, для квартиры из примера в январе 2017 года составляла примерно 7000 рублей. При этом по сравнению с декабрем 2016 года расходы увеличились на 15% (по данным фактических начислений).
В этих условиях, если исходить из того, что стоимость объекта недвижимости оставалась бы неизменной, такие вложения нельзя признать выгодными – см. таблицу. Рентабельность инвестиций оказывается ниже уровня инфляции.

Эффективность вложений в недвижимость на примере 3-комнатной квартиры в Королеве
Показатель При сдаче квартиры в аренду Если квартиру не сдавать
Средняя рыночная цена квартиры, млн. руб. 6,8 6,8
Арендная ставка, руб. в месяц 32000
Доход от сдачи квартиры в аренду, руб. в год 384000
НДФЛ, уплачиваемый из доходов от сдачи объекта в аренду, руб. в год 49920
Налог на имущество, руб. 6700 6700
Коммунальные платежи (около 80% от общей суммы — кроме оплачиваемого арендатором по счетчикам; без учета дальнейшего роста), руб. в год 84000 84000
Чистый доход от сдачи в аренду, руб. в год 243380 -90700
Рентабельность вложений, % 3,6 -1,3

На практике на доходы от таких вложений может повлиять еще два важнейших фактора. Чтобы сдавать квартиру в аренду по цене не ниже средней по рынку, в ней должен быть сделан соответствующий ремонт, в то время, как множество новостроек сдается без отделки. Не редко квартиры для сдачи в аренду покупают, используя в качестве источника средств ипотеку. Очевидно, что эти факторы оказывают негативное влияние на доходность вложений. При этом использование ипотеки легко делает такую операцию экономически бессмысленной или, хуже того, убыточной.
Таким образом, по мнению экспертов АН «Оптимист», если нет оснований для соответствующего роста стоимости конкретного объекта недвижимости, его приобретение с инвестиционными целями, учитывая неопределенность в экономике, является сейчас не целесообразным.