Как продать квартиру в ипотеке

В последние годы большая часть квартир в стране покупалась по ипотеке. С началом экономических трудностей в России, проблема выплаты ипотеки стала актуальной для многих людей, решивших приобрести жилье таким способом. Очень часто потеря работы приводит к задержкам регулярных платежей и долг начинает нарастать как снежный ком.

Продажа недвижимости, на покупку которой был взят кредит, нередко становится единственным решением проблемы. Но, такая сделка всегда сопряжена со множеством сложностей. В соответствии с Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.1998 (в ред. от 01.07.2017), права заемщика ограничены – это эксплуатация недвижимости, которая находится в залоге у банка; содержание недвижимости в пригодном виде для проживания (ст. 29-30). Приобретенная по ипотеке недвижимость – это объект с обременением, под которым понимаются условия, которые налагающие на правообладателя запреты различного характера, связанные с возможностью пользоваться имуществом. В соответствии с данными ограничениями заемщик не имеет права передавать третьим лицам приобретенную недвижимость. Поэтому, для того, чтобы продать ипотечное жилье необходимо либо снятие обременения, либо разрешение банка.

Сложность сделки несет все риски для всех ее участников. В наибольшей степени рискует покупатель. Покупатель может столкнуться с отсутствием необходимых для переоформления недвижимости документов у продавца или их несоответствием требованиям банка.

Для продавца такая сделка несет в себе другие риски. Продавцу, находящейся в ипотеке недвижимости следует быть осторожным при расчетах с покупателем и избегать «серых» схем передачи денег, которые нередко используются мошенниками. Это создает риск срыва продажи, но позволяет избежать возможных проблем в дальнейшем.

Общий алгоритм процедуры продажи включает следующие шаги:

  1. покупатель квартиры вносит аванс продавцу;
  2. продавец предоставляет необходимый пакет документов в банк;
  3. продавец приглашает специалистов по оценке;
  4. осуществляются подготовка предварительного и основного договора и согласование процедуры продажи объекта недвижимости с банком;
  5. подписание соглашений;
  6. регистрация залога за квартиру в банке со снятием обременения;
  7. государственная регистрация договора и прав собственности на объект;
  8. получение свидетельства о регистрации права и проведение взаиморасчетов между сторонами договора.

Для продажи ипотечной квартиры должен быть подготовлен пакет документов, включающий:

  1. документ, подтверждающий платёжеспособность;
  2. договор купли-продажи с покупателем;
  3. справку об отсутствии задолженности по кредиту;
  4. закладную по займу;
  5. документ о зачислении покупателем средств на недвижимость, которыми будет погашен остаток по кредиту;
  6. документ, подтверждающий снятие квартиры с обременения.

Продажа недвижимости, находящейся в ипотеке может быть осуществлена по одной из двух основных схем:

  • досрочное погашение займа;
  • так называемая «продажа долговых обязательств».

Досрочное погашение

Схема с досрочным погашением подразумевает поиск покупателя, готового погасить задолженность или получение нецелевого кредита. При этом найти такого покупателя весьма нелегкая задача.

Первым шагом к сделке является получение согласия банка, поскольку банку такая сделка не выгодна. Для этого, в начале, следует проконсультироваться с сотрудником банка. Если заемщик сможет обоснованно аргументировать причины продажи недвижимости, банк пойдет навстречу и предложит приемлемый для обеих сторон способ решения проблемы. Далее следует процесс подготовки письменного разрешения от банка.

Далее осуществляется выписка заемщика и всех членов семьи, включая несовершеннолетних, из ипотечной жилплощади и вносится задаток в размере, необходимом для полного погашения ипотеки.

После этого происходит закрытие ипотеки и снятие обременения с квартиры. На заключительном этапе осуществляется переоформление перехода права собственности на квартиру.

Возможен и другой вариант, когда непосредственно покупатель обращается к кредитору с изъявлением желания о выкупе залога. Именно с ним сотрудники банка составляют предварительное соглашение купли-продажи и нотариально его заверяют.

Покупатель вносит необходимую для погашения задолженности сумму в одну банковскую ячейку, оставшуюся для заёмщика сумму – в другую. После этого с квартиры снимается обременение и оформляется договор купли-продажи в Росреестре. Банк и заемщик получают доступ к банковским ячейкам с деньгами. Если сделка по каким-либо причинам не состоялась, покупатель может забрать деньги.

В случае получения нецелевого кредита, после того, как будет собрана необходимая документация и будут получены денежные средства, осуществляется погашение остаточной задолженности по ипотеке. После этого можно приступать к продаже.

«Продажа долговых обязательств».  При такой схеме сделки в Сбербанке ипотечный кредит переходит путем наложения второго обременения на недвижимость, если новому заемщику не хватает собственных средств, для погашения кредита продавца квартиры. После этого гасится долг продавца, причем продавцом, когда он получает всю сумму. Затем снимается обременение продавца квартиры. Такие сделки являются сложными и заключаются крайне редко.

Для покупателей процедура оформления ипотечного займа практически не отличается от стандартной. Потенциальный заемщик предоставляет пакет документов для рассмотрения заявки на получение ипотеки. Поэтому к новому заемщику может примениться новый тариф по кредиту.

После одобрения ипотеки проводится оценка приобретаемой недвижимости. Перерегистрацией залога в Росреестре занимается банк.

Продажа квартиры в ипотеке «Сбербанка», с которым работает наше агентство, в целом, осуществляется по описанным схемам. В то же время, для отдельных программ ипотечного кредитования есть свои тонкости.

Так, далеко не всегда возможно продать квартиру, приобретенную по программе «Военной ипотеки». Отличие военной ипотеки от других программ кредитования состоит в том, что договоры по кредитованию и по целевому займу подписываются одновременно. Договор целевого займа на жилье необходимо проверять и согласовывать с ведомством «Росвоенипотека». Поэтому согласование всех деталей необходимо как с банком, так и с «Росвоенипотекой».

Сделка по продаже находящейся в ипотеке квартиры может быть осуществлена как самостоятельно, так и через агентство недвижимости. В последнем случае продавец не будет вступать в диалог с банком, собирать документацию и искать покупателей квартиры, так как этими вопросами будут заниматься риэлторы, комиссия которых, в зависимости от агентства, составит от 5 до 10%.